Украинское общество на сегодняшний день переживает процесс индивидуализации – каждый хочет чем-то отличаться. Жилье в этом случае не является исключением. Довольно часто владельцев новых апартаментов не устраивает расположение ванной комнаты или площадь гостиной и т. д. Что же говорить тогда о владельцах старых хрущевок или квартир брежневского типа. Выход остается один – перепланировка!
На первый взгляд это кажется задачей не из сложных: нанял бригаду рабочих, 2 недели неудобств и – здравствуй обновленная «хата»! Опытный же юрист с данным мнением не согласится. Попробуем разобраться!
В основном владельцы квартир действуют в зависимости от сложившейся ситуации. Часть из них заранее узнает обо всех документах и разрешениях, которые надо собрать для проведения перепланировки. Некоторые, узнав о количестве данных документов, решают обратиться за помощью к специалистам и отдать дело в надежные руки тех, кто зарабатывает себе «хлеб насущный» узакониванием документов и уже протоптал дорожку в городские инстанции. Необходимо отметить, что данная категория собственников поступает наиболее мудро.
Другие владельцы квартир не готовы смириться с тем, что узаконивание документов отнимет достаточно много времени и денег, и решают узаконить перепланировку после ее проведения или вообще отложить это неблагодарное дело до лучших времен.
Конечно, у таких незадачливых владельцев позже могут возникнуть проблемы.
Законодательством Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность за незаконную перепланировку квартиры. Кроме того, собственность с неузаконенной перепланировкой нельзя заложить в банк, продать, подарить и так далее. Но о грустном – позже…
C юридической точки зрения…
Обратимся к Жилищному кодексу Украины. Согласно статье 150 Жилищного кодекса Украины каждый гражданин имеет право продать свою приватизированную квартиру, подарить ее, завещать, сдавать в аренду (в установленном законом порядке), обменивать, закладывать, заключать не запрещенные законом соглашения.
В статье 100 ЖКУ сказано, что переоборудование и перепланировка жилого дома и жилого помещения проводится с целью улучшения их благоустройства и превращения коммунальных квартир в отдельные квартиры на семью.
Статья 152 Жилищного кодекса Украины определяет, что переоборудование и перепланирование жилого дома (квартиры), который принадлежит гражданину по праву приватного имущества, проводится с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Вопрос перепланировки достаточно четко отрегулирован ЖКУ. Однако в связи с тем, что ЖКУ действует около 25 лет и уже порядком устарел, на практике вопросы перепланировки квартиры решаются иначе.
Рассматривая данный вопрос, логично обратиться к правилам застройки города Киева, утвержденным решением Киевского городского совета от 27.01.05 №11/2587. Раздел Х данных правил посвящен перепланированию квартир и других встроенных помещений. В нем в п. 10.3. говорится о том, что разрешение на перепланировку квартир без создания отдельного выхода с улицы, а также на установку дополнительного оборудования, не указанного в проекте (антенн спутниковой связи, бытовых, фасадных кондиционеров, вытяжек), на объектах, не относящихся к памятникам культурного наследия, на территории административных районов г. Киева предоставляется распоряжением соответствующей районной государственной администрации в г. Киеве в срок, который не превышает одного месяца со дня предоставления всех необходимых документов.
Проектная документация на перепланирование квартир и нежилых помещений проводится на основе такого разрешения и согласовывается со специально уполномоченным местным органом градостроения и архитектуры соответствующей районной государственной администрации в г. Киеве в установленном порядке, в термин, который не превышает одного месяца со дня подачи документов, указанных в п. 10.1 данных правил.
Для того чтобы разобраться с пакетом документов, которые необходимо предоставить, обращаемся к п. 10.1., где сказано, что разрешение на проектирование и реконструкцию отдельных частей здания дается распоряжением Киевской городской государственной администрации (КГГА) только после информирования владельца здания, получения его согласия на проведение таких работ и оформления протокола.
При наличии обращений от заинтересованных лиц района в г. Киеве государственная администрация готовит соответствующий вывод и проект распоряжения Киевской городской государственной администрации, касающийся возможности осуществления реконструкции, и обращается к КГГА по поводу предоставления разрешения на проектирование и реконструкцию указанных объектов.
Указанный вывод и проект распоряжения КГГА про разрешение на проектирование и реконструкцию указанных объектов согласовывается Главкиевархитектурой.
Проектная документация и реконструкция разрабатывается на основе распоряжения КГГА про предоставление разрешения на проектирование, реконструкцию, АПЗ, утвержденного и выданного Главархитектурой, а также на основе других исходных данных.
В состав исходных данных и выводов входят документы, которые подтверждают согласие на предвиденную реконструкцию жителей и владельцев квартир, интересы которых должны учитываться при проведении реконструкции дома.
Законодательством Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность за незаконную перепланировку квартиры.
Проектная документация на реконструкцию объектов подлежит комплексной государственной экспертизе, согласовывается Главархитектурой и другими службами.
Таким образом ясно, что еще до обращения в районную государственную администрацию владельцу придется получить письменное согласие всех жильцов перепланируемой квартиры, соседей по площадке и проживающих этажом выше и ниже. А также получить предварительное согласие собственника дома или его представителя.
По получении письменного согласия жильцов перепланируемой квартиры, соседей, собственника дома или его представителя владелец квартиры может обращаться за разрешением в районную государственную администрацию. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, техпаспорт и справку-характеристику БТИ.
Следовательно, к заявлению на имя председателя районной государственной администрации прилагаются следующие документы:
– извлечение из поэтажного плана (в случае необходимости – копия из генерального плана домовладения), заверенное жилищно-эксплуатационной организацией или другим собственником дома (ведомство, ЖЭК);
– согласие жилищно-эксплутационной организации на проведение строительных работ;
– форма №3 (для жилых помещений) или другие документы, которые свидетельствуют о праве собственности и о количестве прописанных в данной квартире человек;
– документы, свидетельствующие о праве собственности на помещение;
– дополнительные материалы, которые дают представление об объекте строительства (фотографии, чертежи);
– согласие жильцов и соседей, собственника дома или его представителя.
По закону районная администрация должна в течение одного месяца предоставить разрешение. На практике этот срок очень часто затягивается, что является еще одной трудностью для тех, кто хочет воспользоваться в дальнейшем государственной проектной организацией. Для тех, кто предпочитает частные проектные фирмы, данный срок не имеет существенного значения. С частным лицом всегда можно договориться.
Наконец, проект готов
Теперь нужно его согласовать с районной санэпидстанцией, районным органом пожарного надзора, жилищно-эксплуатационной организацией. В некоторых случаях необходимо также соглашение главного архитектора района или коммунальных служб города.
После получения разрешений во всех вышеперечисленных инстанциях проект необходимо отправить в государственное экспертное учреждение. Здесь проект тщательно проверяется, и в него вносятся некоторые изменения. Если эксперт решает, что предложенная перепланировка может повлечь за собой негативные последствия, то заявителю и разработчикам проекта будет предложено внести в него изменения. В случаях, когда рекомендованные экспертом изменения влекут за собой трансформацию уже согласованных коммуникаций, проект снова необходимо согласовывать в соответствующих ведомствах. Эксперты утверждают, что данная процедура занимает не больше двух недель. Хотя бывают и случаи, когда эксперту необходимо посетить перепланируемое место. В данном случае процедура затягивается.
Наконец все вопросы, возникшие при проверке проекта государственным проектным учреждением, решены. Выдано долгожданное разрешение. Осталось получить разрешение от районной государственной администрации на выполнение строительных работ.
Районной администрации необходимо предоставить согласованную проектную документацию и заявление о предоставлении разрешения на проведение строительных работ. Проектная документация предварительно рассматривается отделом градостроительства и архитектуры, а также соответствующим структурным отделом КПЖГ, и выносится на очередное заседание межведомственной комиссии по вопросам строительства и реконструкции.
В случае позитивного решения межведомственной комиссии, Вам, как собственнику, остается только предоставить нотариально заверенное обязательство про возмещение убытков, которые могут возникнуть вследствие проведения строительных работ.
